duminică, iunie 12

DESPRE IPOCRIZIE. RECTIFICAREA DE CARTE FUNCIARĂ

duminică, iunie 12

Îmi cer scuze iubitorilor jocului de oină pentru faptul că, din punctul meu de vedere, sportul nostru naţional este „ipocrizia”.

Cred că aici se găsesc cei mai mulţi politicieni săraci, dar cu neamuri multe, mărunte şi bogate.
Cei mai mulţi dezvoltatori imobiliari sau oameni de afaceri cu cifră „multă” de afaceri, dar la care alfabetizarea rămâne constant o prioritate.
Cele mai multe femei uşoare, dar care roşesc citind ce scrie pe garduri.
În aceeaşi ordine de idei, cele mai multe blonde care ne învaţă că nu contează cât de înalt este tocul pantofilor, dar nu au fost prinse până la această oră purtând balerini.

Este ţara în care preşedintele arată cu degetul „justiţia”, spunând că „niciodată justiţia vreunui stat al Uniunii Europene nu a făcut atâta rău ţării pentru care lucrează cât a făcut justiţia română", dar omite să precizeze faptul că a promulgat legi de reformă, legi care în mod evident, şi după spusele preşedintelui, NU au, se pare, efect!

Au fost recunoscute de către acelaşi personaj deficienţele pe care justiţia românească referitoare la termenele lungi de judecată, la procedurile de tergiversare a dosarelor, etc.
Păi cum aşa?
Toată vânzoleala produsă de „Mica reformă în justiţie” nu a avut efect?
Ca să vezi!
Nu vă faceţi griji, intrarea în vigoare a noului Cod civil, la data de 1 octombrie 2011 este menită să eficientizeze justiţia, deşi Consiliului Superior al Magistraturii a susţinut şi a propus amânarea pentru anul următor a termenului de intrare în vigoare a Codului Civil şi a celui penal, precum şi a codurilor de procedură!
Ştie el, preşedintele, mai bine!

Revenind la tema ipocriziei şi vorbind despre rectificarea de carte funciară, am să vă supun atenţiei următoarele:

-Potrivit Deciziei nr.5691/2006 a Î.C.C.J., Secţia civilă şi de proprietate intelectuală, acţiunea în rectificare înscrierilor făcute în cartea funciară este acea acţiune în justiţie prin care se cere îndreptarea sau suprimarea unei înscrieri necorespunzătoare realităţii făcută în cartea funciară, pentru a pune de acord starea tabulară cu situaţia juridică reală a unui imobil.
Ea are un caracter subsidiar, este grefată pe o acţiune de fond – acţiune în nulitate sau anularea actului, în simulaţie, în rezoluţiune, etc. şi constă într-o cerere în constatarea nevalabilităţii înscrierii sau titlului în temeiul căruia s-a săvârşit înscrierea.

-În aceeaşi ordine de idei, conform Deciziei nr.256/2010 a Curţii de Apel Timişoara, Secţia civilă, art.33 alin. (1) din Legea nr.7/1996 prevede ca în situaţia în care cuprinsul cărţii funciare nu corespunde în privinţa înscrierii cu situaţia juridică reală se poate cere rectificarea acesteia, prin rectificare înţelegându-se şi radierea înscrierii oricărei operaţiuni susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciara.
Rectificarea înscrierii se poate cere dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă si irevocabilă s-a constatat vreuna dintre situaţiile prevăzute de art.34 din lege.
În lipsa unei hotărâri judecătoreşti date în acest sens sau a acordului titularului dreptului înscris, radierea dreptului nu poate fi dispusa unilateral.

Acum…din nou...despre ipocrizie:

Prin cererea introductivă în instanţă, reclamantul solicită anularea şi, în consecinţă, radierea înscrierii dreptului de superficie al pârâtului asupra terenului său.
Dar… potrivit stării de fapt:
- în anul 2008, între cei doi, s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, reclamantul având calitatea de promitent-vânzător şi proprietar al terenului, iar pârâtul având calitatea de promitent-cumpărător. Părţile au stipulat în mod expres existenţa acordului COMUN cu privire la dreptul pârâtului de a edifica pe acest teren un ansamblu de locuinţe colective pe numele şi pe cheltuiala sa;

- reclamantul, proprietar al terenului, a dat o „Declaraţie” autentificată, arătându-şi prin aceasta acordul cu privire la: construirea unui complex de locuinţe colective, pe terenul proprietatea sa şi înscrierea noilor construcţii în Cartea Funciară şi la organele fiscale pe numele pârâtului, fără nici o altă intervenţie din partea sa;

- prin Încheierea CF xxx. s-a dispus, înscrierea dreptului de superficie în favoarea pârâtului;

- împotriva încheierii reclamantul a formulat „PLÂNGERE”, plângere care a fost RESPINSĂ ca NETIMBRATĂ, sentinţă pronunţată de Judecătoria Sibiu şi care a rămas definitivă şi irevocabilă;

- reclamantul formulează şi o acţiune comercială prin care a solicitat: obligarea pârâtului să cumpere, prin contract autentic de vânzare-cumpărare, terenul proprietatea sa, în suprafaţă de 6.900 mp, iar în caz de refuz sentinţa să reprezinte act autentic de vânzare-cumpărare, apt de a fi înscris în c.f. şi obligarea pârâtului la plata sumei de x Euro, reprezentând diferenţa de preţ neachitată;

Reclamantul are însă, cel puţin, două probleme:

I
. Nu are calitate procesuală activă raportat la dispoziţiilor art.34 din Legea nr.7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare, cu modificările şi completările ulterioare, dispoziţii care statuează faptul că:
-orice persoana interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară DACĂ printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că:
1. înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil;
2. dreptul înscris a fost greşit calificat;
3. nu mai sunt întrunite condiţiile de existentă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;
4. înscrierea din cartea funciara nu mai este în concordanţă cu situaţia reala actuală a imobilului.

ÎNSĂ, reclamantul NU se prevalează de nici o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă în formularea acţiunii, deşi textul legal prevede ÎN MOD EXPRES această condiţie.

NOTA BENE: în speţă reclamantul ar fi putut sau ar fi trebuit să aibă o hotărâre definitivă şi irevocabilă, prin care, spre exemplu, s-ar fi constant nulitatea „declaraţiei” autentice, sau s-ar fi admis plângerea formulată împotriva încheierii prin care s-a înscris dreptul de superficie împotriva pârâtului, sau s-ar fi pronunţat rezoluţiunea antecontractului şi evident părţile ar fi fost repuse în situaţia anterioară încheierii acestuia.

II. Faţă de starea de fapt, acţiunea de rectificare a cărţii funciare apare ca fiind inadmisibilă din cauză că reclamantul a solicitat, prin acţiunea comercială, şi executarea antecontractului dintre el şi pârât, prin încheierea în formă autentică a unui contract de vânzare-cumpărare şi plata diferenţei de preţ.
În aceste condiţii ne întrebăm retoric dacă reclamantul este doar indecis sau se află în eroare?
Şi asta deoarece solicită pe de-o parte executarea antecontractului, iar pe altă parte, pe calea aşa-zisei „acţiuni în rectificare de carte funciară” solicită anularea înscrierii dreptului de superficie în favoarea pârâtului!

Or, în cazul în care reclamantul NU mai este de acord la acest moment cu înscrierea dreptului de superficie, ar fi trebuit să ceară rezoluţiunea antecontractului!
Ce se va întâmpla astfel în cazul în care, spre exemplu, se vor admite ambele acţiuni?!!!
Se va încheia în formă autentică un contract de vânzare-cumpărare, contract prin care pârâtul devine proprietar al terenului şi în consecinţă rectificarea înscrierii în cartea funciară, în sensul anulării înscrierii dreptului de superficie nu mai prezintă interes pentru niciuna dintre părţi.

P.S. Dreptul de superficie: în doctrină s-a pus problema definirii noţiunii de „constructor de bună-credinţă” acesta fiind constructorul care se întemeiază pe un drept de superficie sau pe orice alt drept, care potrivit legii, îi permite, edificând pe terenul altuia să devină proprietarul construcţiei. Mai mult decât atât, şi potrivit jurisprudenţei în materie, există posibilitatea la care se referă art.492, teza finală din Codul civil, de a fi înlăturată prezumţia dreptului proprietarului terenului asupra construcţiilor de pe teren dacă se dovedeşte că acestea au fost efectuate de altă persoană pe baza unei convenţii care să justifice dobândirea dreptului de proprietate al constructorului asupra construcţiei respective cât şi dreptul său de folosinţă asupra terenului, aceste drepturi concretizând dreptul real de superficie.

6 comentarii:

Alin Dubau spunea...

Intrebare: reclamantul a introdus concomitent actiunea in rectificarea inscrierii de carte funciara si actiunea prin care solicita instantei obligarea paratului sa cumpere terenul sau, in caz de refuz, sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare?
In opinia mea ori merge la cacealma, ori are un sfatuitor nepriceput.
Pai nu inteleg ce doreste reclamantul caci, daca i s-ar admite a doua actiune, dreptul de superficie ar inceta prin confuziune, deoarece superficiarul ar intruni in persoana sa atat calitatea de proprietar al terenului, cat si pe cea de proprietar al constructiei.
Pe de alta parte, in ceea ce priveste actiunea in rectificarea inscrierii dreptului de superficie in favoarea paratului, pe langa faptul ca reclamantul nu detine o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila, astfel cum cere legea, si cum a statuat practica judiciara, solicitarea sa este neintemeiata intrucat, in speta, nu exista situatii intervenite ulterior inscrierii dreptului paratului, si care fac ca mentiunile cartii funciare sa nu mai corespunda realitatii juridice sau materiale.
Tot practica este cea care a stabilit ca rectificarea de carte funciara se justifica intotdeauna practic pe imprejurari ivite dupa ramanerea definitiva a inscrierii, care se vrea astfel pusa in concordanta cu noua realitate juridica.
Achiesez la solutia propusa de tine, respectiv ca reclamantul sa solicite (in cazul in care este nemultumit de felul in care paratul isi indeplineste obligatiile asumate) rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare.
Altfel, nu vad in ce fel sunt intrunite conditiile de admisibilitate ale actiunii in rectificarea cartii funciare, impuse de art. 33 din Lege, respectiv "cuprinsul cartii funciare nu corespunde, in privinta inscrierii, cu situatia juridica reala..."
Deocamdata acestea sunt primele ganduri care imi vin in minte. Speta se anunta interesanta.

Raluca spunea...

Bună, Alin
Răspunsul la întrebarea ta este unul afirmativ. Reclamantul are înregsitrate la momentul acesta, pe rolul Judecătoriei SIbiu, două acţiuni. Una prin care solicită rectificarea de carte funciară şi un prin care solicită "executarea" antecontractului prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică şi plata diferenţei de preţ.
Elementul cheie este diferenţa de preţ. Sumele sun considerabile. Cred că este prost (sfătuit).
Nu-i dă mâna să ceară rezoluţiunea antecontractului pentru că ar trebui să restituie o parte din preţul achitat (din nou o sumă considerabilă), dar pe de altă parte insistă şi îl sâcâie pe constructor/pârât cu scopul de a-l convinge să-i achite diferenţa de preţ cât mai repede, că "dacă nu..."
Sper însă, că instanţa nu se va lăsa intimidată şi va admite excepţiile invocate.

Alin spunea...

"Cat mai repede"? Pai nu au prevazut niste termene in antecontractul de vanzare-cumparare?
Despre o actiune in pretentii nici nu are sens sa vorbim, deoarece este evident ca incearca sa evite taxa de timbru.
Totusi nu inteleg, in concret, pe ce isi intemeiaza reclamantul actiunea in rectificarea CF? Ca din datele spetei nu reiese ca ar fi intrunita vreuna din ipotezele enumerate la pct. 1-4 ale art. 34 din Lege.
Cere rectificarea intrucat...?
Ma mai gandeam (dar depinde ce interes are si paratul raportat la speta descrisa), sa se solicite, in cadrul actiunii in rectificarea CF, suspendarea judecatii potrivit art. 244 alin. 1 pct. 1 deoarece "dezlegarea pricinii atarna in totul sau in parte, de existenta/neexistenta unui drept care face obiectul unei alte judecati" (vezi incetarea dreptului de superficie prin confuziune in cazul admiterii celei de-a doua actiuni).
Asta asa, ca sa mai traga de timp.
Desi sunt pro dezbatere in general, o sa incerc sa ma abtin de la "datul cu parerea", deoarece nu cunosc anumite amanunte ale spetei (si nici nu trebuie, avand in vedere secretul profesional), si s-ar putea sa spun prostii.
In al doilea rand, nu vreau sa iti rapesc placerea rezolvarii cazului. :)
Iti doresc succes!

Raluca spunea...

Într-adevăr au fost stipulate termene de plată ale preţului pentru teren, termene care nu au fost respectate de către pârât. Tocmai acesta este motivul pentru care s-a cerut executarea contractului. Ar fi trebuit însă să formuleze o acţiune în pretenţii, dar... a fost prost sfătuit.
Nu sunt îndeplinite nici ipotezele enumerate la pct.1-4 ale art.34 din Legea nr.7/1996, dar din punctul meu de vedere nu ar trebui să ajungem la o discuţie de fond, reclamantul neavând calitate procesuală activă, respectiv nicio hotătâre judecătorească, aşa cum prevede textul legal.
Reclamantul susţine, pe calea acţiunii în rectificare de carte funciară, că este nelegală notarea/înscrierea dreptului de superficie pe numele pârâtului.
Nu aş vrea să suspend cauza, pentru că, cel puţin din punctul meu de vedere, rectificarea cărtii funciare este inadmisibilă (dacă se trece de excepţia lipsei calităţii procesuale active) întrucât pe calea acţiunii civile se solicită executarea contractului. Dacă s-ar fi cerut rezoluţiunea lui, atunci soluţia pronunţată ar fi determinat o eventuală rectificare de carte funciară.
Mă bucură tare mult faptul că „îţi dai cu părerea”.
Oricum şi cu detalii puţine, ai opinat extrem de pertinent. Cum de altfel obişnuieşti.
Mersi pentru urare. Şi eu îţi doresc, mult succes şi baftă.
Te mai aştept să-ţi dai cu părerea.

Alin spunea...

Ti-am mai spus ca, blogul tau mi se pare o initiativa laudabila, si deja regasesti in mine un cititor fidel al acestuia.
Mai am ceva de spus referitor la speta, si anume ca, nu stiu daca lipsa calitatii procesuale active este cea mai potrivita abordare, dar oricum nu te costa nimic sa invoci exceptia.
Faptul ca reclamantul nu se afla in posesia unei hotarari judecatoresti irevocabile care sa constate vreuna din ipotezele prevazute la pct. 1-4 ale art.34 din Lege, mi se pare mai degraba echivalent cu lipsa unei proceduri prealabile (prin analogie).
Oricum, cred ca instanta va trece sigur peste aceasta exceptie, iar pe fond va respinge ca neintemeiata cererea reclamantului.
Calitatea procesuala activa este altceva.
Dealtfel, art. 34 face referire la "orice persoana interesata", deci confera, cred eu, legitimare procesuala activa, oricarei persoane care justifica un interes in rectificarea CF, cu atat mai mult proprietarului terenului.
Solutia corecta in opinia mea este respingerea ca neintemeiata a actiunii reclamantului.
Ce zici? Iti mentii parerea in privinta lipsei de calitate procesuala activa?

Raluca spunea...

Mulţumesc sincer pentru aprecierile făcute.
Cu privire la calificarea excepţiei, trebuie să recunosc că îmi menţin părerea.
Potrivit art.34, din Legea nr.7/1996 orice persoana interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară DACĂ printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că…
Într-adevăr, textul legal face vorbire de „orice persoană”, fiind incluşi în această „categorie” inclusiv terţii. CU toate acestea, cerinţa imperativă a textului legal este cea privitoare la existenţa unei hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, condiţie necesară pentru formularea unei astfel de acţiuni. Deci „orice persoană” atât timp cât are o sentinţă de referinţă cu privire la situaţia juridică reală a imobilului. Or, în speţă, reclamantul NU are nicio sentinţă judecătorească. Ce îl califică în aceste condiţii să formuleze acţiunea în rectificare?
Mai mult decât atât, intrarea în cercetarea fondului, în lipsa unei astfel de hotărâri mi se pare total nelegală.
Calificarea excepţiei nu este pentru mine o chestiune de orgoliu. Poate fi numită oricum.Pe fond, nu vor exista probleme, dar cum ziceam…până să ajungem pe fond…

 
Opinii Juridice © 2008. Design by Pocket