Accesiunea imobiliară artificială

Aceasta a fost denumită astfel, deoarece se realizează prin intervenţia omului. În acest sens Codul civil prevede faptul că: orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului, sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa şi că sunt ale lui, până ce se dovedeşte din contra (art.492 C.civ).

În doctrina interbelică a fost exprimată opinia conform căreia pentru înlăturarea prezumţiei prevăzute de art.492 C.civ prin proba contrarie trebuie stabilite două puncte: că altă persoană în afara proprietarului a executat lucrările respective şi doi, că acea persoană a executat lucrările pe cheltuiala sa. Acest din urmă punct trebuie neapărat stabilit deoarece dacă s-ar stabili numai primul, persoana care a efectuat lucrările ar fi putut lucra ca mandatar al proprietarului sau în baza gestiunii de afaceri.^[1]

Credem că sunt binevenite prevederile cuprinse în Proiectul noului Cod civil , în art.445, alin.3, prin care se defineşte termenul de lucrare, ca fiind plantaţia precum şi amenajările aduse unui fond, care nu se încorporează în mod durabil în acesta .

Sunt reglementate de către textele legale două cazuri de accesiune imobiliară artificială şi anume: accesiunea construcţiilor, plantaţiilor sau a altor lucrări făcute de un proprietar pe terenul său cu materialele aflate în proprietatea altei persoane şi respectiv accesiunea construcţiilor, plantaţiilor sau a altor lucrări făcute de o persoană cu materialele sale pe un teren aflat în proprietatea altuia

■.1.Accesiunea construcţiilor, plantaţiilor sau a altor lucrări făcute de un proprietar pe terenul său cu materialele aflate în proprietatea altei persoane

În această situaţie, după cum prevede şi art. 493 C.civ, proprietarul pământului (…) este dator să plătească valoarea materialelor , devenind în acest mod, proprietarul şi a construcţiilor, plantaţiilor sau lucrărilor astfel ridicate. El poate fi obligat şi la plata unor daune-interese. Cu toate astea proprietarul materialelor nu are dreptul de a le ridica.

■.2.Accesiunea construcţiilor, plantaţiilor sau a altor lucrări făcute de o persoană cu materialele sale pe un teren aflat în proprietatea altuia

În această situaţie, principiul este acela că proprietarul terenului devine prin accesiune proprietarul construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări având în schimb obligaţia de a-l despăgubi pe constructor. Art.494 C.civ face o distincţie între constructorul de bună-credinţă şi cel de rea-credinţă.

În doctrină s-a pus problema precizării conţinutului juridic al dreptului de accesiune. Astfel în cazul accesiunii imobiliare artificiale prevăzute de art.494 C.civ., în cazul constructorului de rea-credinţă efectul achizitiv de proprietate al accesiunii este condiţionat de exercitarea dreptului de accesiune de către proprietarul terenului, acest atribut de alegere fiind de esenţa dreptului mai sus menţionat. Prin urmare proprietarul terenului are un drept potestativ, întrucât el are puterea să intervină în mod unilateral şi să modifice sau să stingă o situaţie juridică preexistentă, în care autorul lucrării are anumite drepturi şi interese^[2].

Prin constructor de bună-credinţă se înţelege persoana care ridică o construcţie, face o plantaţie sau o altă lucrare pe un teren, fără a avea cunoştinţă că respectivul teren se află în proprietatea altei persoane.

Conform reglementărilor posibile şi viitoare ale Codului civil, art.451, constructorul este de bună-credinţă numai dacă se întemeiază pe cuprinsul cărţii funciare în care, la data edificării construcţie, este înscris ca proprietar al terenului. Mai mult decât atât, buna-credinţă nu poate fi invocată de cel care construieşte în lipsa sau cu nerespectarea autorizaţiilor cerute de lege^[3]. Dispoziţiile mai sus enumerate sunt aplicabile şi constructorului care se întemeiază pe un drept de superficie sau pe orice alt drept, care potrivit legii, îi permite, edificând pe terenul altuia să devină proprietarul construcţiei.

În această situaţie proprietarul terenului devine în mod obligatoriu proprietarul construcţiei, plantaţiei sau al lucrării urmând a-l despăgubi pe constructor. De asemenea proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor construcţii, plantaţii sau lucrări, dar va avea dreptul sau de a înapoia valoarea materialelor şi preţul muncii, sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creşterii valorii fondului.

Prin urmare proprietarul terenului are la îndemână două posibilităţi cât priveşte despăgubirile datorate constructorului: poate să achite acestuia contravaloarea materialelor şi a muncii prestate, sau poate să-i plătească o sumă de bani echivalentă cu sporul de valoare adus terenului său prin ridicarea construcţiei, plantaţiei sau a lucrării respective.

Dacă, în cazul în care, în momentul invocării accesiunii, construcţiile, plantaţiile sau lucrările nu mai există datorită unui caz fortuit, constructorul nu mai are dreptul să ceară vreo despăgubire, deoarece în acest caz proprietarul terenului nu mai obţine nici un profit din construcţiile respective, afară de cazul când constructorul a fost de bună-credinţă^[4].

Numai în aparenţă constructorul de rea-credinţă are o situaţie mai favorabilă decât cel de bună-credinţă, primul dintre aceştia putând fi silit de către proprietarul fondului să primească o sumă mai mică drept despăgubiri, în caz contrar fiind obligat să dărâme sau să ridice construcţiile ceea ce ar fi pentru el o soluţie dezavantajoasă^[5].

Indiferent de buna sau reaua credinţă a constructorului acesta are un drept de retenţie cu privire la construcţiile, plantaţiile sau lucrărilor efectuate până la plata integrală a despăgubirilor convenite. În acelaşi sens constructorul are o creanţă împotriva proprietarului terenului, acţiunea fiind prescriptibilă în termen de trei ani de zile, termenul de prescripţie curgând de la data la care proprietarul terenului ridică pretenţii cu privire la construcţiile respective^[6].

În doctrina interbelică a fost dezbătută pe larg problema dreptului de retenţie al constructorului. Astfel după o opinie, aceasta aparţine atât constructorului de bună cât şi celui de rea-credinţă, până ce i se va plăti preţul de către proprietarului fondului. După altă opinie, constructorul, fie chiar de bună-credinţă, nu are dreptul de retenţie asupra construcţiilor făcute deoarece acest drept care este un adevărat privilegiu, nu poate fi acordat în alte cazuri decât cele prevăzute de lege. Nu în ultimul rând, deşi constructorul nu are un drept de retenţie, instanţele de judecată au dreptul, atunci când proprietarul fondului este insolvabil şi luând în considerare buna-credinţă a constructorului să-l oblige pe acesta să părăsească construcţiunile făcute numai sub condiţiunea că proprietarul să-i plătească în prealabil indemnitatea plus valutei. După o ultimă opinie, dreptul de retenţie aparţine numai constructorului de bună-credinţă nu şi celui de rea-credinţă.^[7]

De asemenea a fost exprimată opinia conform căreia art.480 C.civ. definind proprietatea pune accent pe două atribute ale acestui drept: caracterul absolut şi caracterul exclusiv. În sens tradiţional acesta din urmă desemnează excluderea altora de la exercitarea oricăror puteri asupra lucrului. Prin urmare exclusivismul exprimă vocaţia acestui drept de a fi sancţionat în mod necesar în natură, chiar în lipsa unui prejudiciu şi în pofida bunei-credinţe a celui care a violat dreptul. Imposibilitatea proprietarului terenului de a-l obliga pe constructorul de bună-credinţă să ridice construcţiile aduce atingere posesiunii, folosinţei şi dreptului de dispoziţie asupra terenului. Se consideră ca inadmisibilă sacrificarea dreptului de proprietate, cel mai deplin drept, pe altarul bunei-credinţe a unui terţ.^[8]

O altă situaţie priveşte posibilitatea ridicării unei construcţii care depăşeşte propriul teren încălcând terenul altuia, din cauza stabilirii în mod greşit a limitelor fondului. Dacă încălcarea terenului este imperceptibilă, din considerente de echitate se poate recunoaşte dreptul de proprietate al constructorului asupra terenului în schimbul unei despăgubiri stabilite de instanţă. Această soluţie este şi în interesul proprietarului terenului deoarece în loc să obţină o hotărâre de demolare el va încerca, mai degrabă, să negocieze un preţ mai bun pentru vânzarea fragmentului de teren aflat sub construcţie^[9].

În acelaşi sens, în Proiectul noului Cod civil, sunt cuprinse în art.452 reglementări cu privire la construcţiile edificate parţial pe terenul constructorului. În acest caz proprietarul vecin, poate, în schimbul unei despăgubiri, să dobândească întreaga construcţie, dacă cel puţin o jumătate din suprafaţa ocupată de construcţie se află pe terenul său. Odată cu proprietatea asupra întregii construcţii, proprietarul vecin dobândeşte şi un drept de superficie asupra părţii ocupate din terenul constructorului, însă numai pe durata de existenţă a construcţiei. Este prevăzută şi sancţiunea decăderii pentru proprietarul vecin, privitoare la dobândirea acestor drepturi, dacă nu notifică , în scris, cererea referitoare la acestea, constructorului în termen de un an de la finalizarea construcţiei. Dacă cele două părţi nu se înţeleg, instanţa va stabili despăgubirea care va urma să fie plătită constructorului. Dacă acesta a fost de rea-credinţă despăgubirea se reduce la o treime din această sumă. Drepturile prevăzute în favoarea proprietarului vecin nu se pot dobândi înainte de plata integrală a despăgubirii. Înscrierea în cartea funciară a dreptului proprietarului vecin se va face în temeiul convenţiei părţilor sau, după caz, al hotărârii judecătoreşti cu efect constitutiv de drepturi.

Prin constructor de rea-credinţă se înţelege persoana care ridică o construcţie, face o plantaţie sau o altă lucrare ştiind că terenul respectiv se află în proprietatea altei persoane. Dovada relei-credinţe este în sarcina proprietarului.

Potrivit art.494, alin.1 şi 2 C.civ proprietarul are opţiunea de a cere ridicarea plantaţiilor şi a construcţiilor aceasta făcându-se pe cheltuiala celui care le-a făcut şi după caz constructorul putând fi condamnat la daune-interese pentru prejudiciile sau vătămările ce le-a putut suferi proprietarul locului. Ori, dacă proprietarul voieşte a păstra pentru dânsul acele plantaţii şi clădiri, el este dator a plăti valoarea materialelor şi preţul muncii, fără să se ia în considerare sporirea valorii fondului, ocazionată prin facerea unor asemenea plantaţii şi construcţii.

La stabilirea cuantumului sumei pe care trebuie să o plătească proprietarul terenului^[10] trebuie scăzută valoarea fructelor pe care constructorul eventual le-a perceput, deoarece acesta fiind de rea-credinţă nu are dreptul la fructele civile pentru imobilul în cauză.^[11]

În cazul în care lucrările făcute nu pot fi distruse, ridicate, cum ar fi cazul, de exemplu, a unei lucrări de defrişare, atât în cazul bunei cât şi în cel al relei-credinţe a celui care a executat lucrarea respectivă, există un drept la despăgubiri al acestuia din urmă faţă de proprietarul terenului pentru sporul de valoare adus fondului.^[12]

În sensul tezei reglementate de art.494, instanţele nu vor putea deduce reaua-credinţă numai din faptul că cel care a construit, plantat sau executat lucrări pe un teren ce nu-i aparţine nu are titlu asupra terenului ci vor cerceta condiţiile în care s-au făcut respectivele construcţii, etc. a căror desfiinţare se cere. De asemenea instanţele vor cerceta dacă acţiunea proprietarului fondului nu îmbracă aspectele unui abuz de drept prin pasivitatea sau acceptarea acestuia de a face lucrările făcând opunerea sau acţiunea pentru demolare numai după terminarea acestora. Instanţele vor căuta să înlocuiască soluţia neeconomicoasă a dărâmării sau desfiinţării construcţiilor, plantaţiilor sau a altor lucrări prin despăgubire în bani ori de câte ori această soluţie este mai echitabilă.^[13]

Cu titlu de inovaţie, Proiectul noului Cod civil prevede în art.449, alin.1 că atunci când proprietarul optează pentru păstrarea construcţiei acesta datorează o despăgubire care, la alegerea sa, trebuie să acopere doar o pătrime fie din valoarea materialelor şi a manoperei, fie din sporul de valoare adus fondului. Mai mult decât atât, proprietarului nu i se poate opune, în nici un caz, pasivitatea pe care ar fi vădit-o pe durata edificării construcţiei (art.454 din mai sus menţionatul act normativ).

În doctrina franceză a fost exprimată opinia conform căreia regulile care guvernează materia accesiunii imobiliare artificiale sunt inaplicabile coproprietarilor care construiesc pe timpul indiviziunii, iar construcţia rezultată astfel cade pe lotul altuia. Coindivizarii nu a calitatea de terţi şi faţă de construcţia, sau lucrarea respectivă sunt aplicabile regulile gestiunii de afaceri. În acelaşi sens, conform jurisprudenţei franceze, dacă uzufructuarul a făcut construcţii noi pe fondul care face obiectul uzufructului, proprietarul acestui are dreptul de a le conserva fără a plăti nimic^[14].

De asemenea în doctrina română există o opinie conform căreia coproprietarii au dreptul să ceară coproprietarului constructor să ridice lucrările făcute de el pe fondul comun, deoarece în timpul cât durează indiviziunea nici unul dintre coproprietari nu are dreptul, în principiu, să facă vreo inovaţie materială asupra fondului comun fără consimţământul celorlalţi coproprietari.^[15]

Cu privire la momentul dobândirii dreptului de proprietate se consideră, în mod tradiţional, că accesiunea se produce de plin drept, pe măsura edificării construcţiei, fără vreo manifestare de voinţă din partea proprietarului terenului. Însă, conform unei alte opinii proprietarului terenului dobândeşte un drept de proprietate pur şi simplu asupra lucrării numai în momentul în care îşi manifestă voinţa de o lua în stăpânire, indiferent dacă autorul lucrării este de bună sau rea-credinţă. Aşadar, dreptul de accesiune se naşte pe măsura încorporării materialelor în teren, dar dreptul de proprietate pur şi simplu asupra lucrării este dobândit de proprietarul terenului numai în momentul exercitării dreptului de accesiune.^[16]

În Proiectul Codului civil este reglementat, în art.445, alin.2, că dreptul de proprietate al construcţiei sau lucrării se naşte, pe măsura edificării, cu începere de la data încorporării fundaţiei, respectiv începerii lucrării.

Această reglementare a fost criticată deoarece se consideră că redactorii Proiectului Codului civil nu au fost consecvenţi în aplicarea acestei concepţii. Pe de o parte în ipoteza în care constructorul este de rea-credinţă, proprietarul terenului păstrează dreptul de a cere ridicare lucrării de pe teren, el nedevenind proprietar asupra acesteia decât dacă doreşte şi înţelege să-şi exercite dreptul de accesiune pentru a păstra lucrarea în proprietate (art.449, alin.1 din Proiectul Codului civil). Pe de altă parte, în situaţia reglementată în art.452 din Proiectul Codului civil, adică în situaţia în care constructorul a făcut lucrarea parţial pe terenul său şi parţial pe terenul vecinului, soluţia adoptată contrazice şi ea ideea că proprietarul terenului dobândeşte dreptul de proprietate asupra lucrării pe măsura încorporării materialelor în teren. Se propune adoptarea concepţiei proprietăţii rezolubile atipice^[17].

Cât timp proprietarul nu-şi valorifică dreptul de a invoca dobândirea proprietăţii prin accesiune asupra construcţiilor şi lasă pe constructor să le folosească nestingherit, el nu poate fi obligat să-l despăgubească pe constructor. Astfel ar însemna ca peste voinţa sa proprietarului terenului să i se creeze o situaţie împovărătoare, deşi , potrivit reglementărilor art.494 C.civ, neajunsurile trebuie suportate de către constructor. Instanţele sunt obligate să caracterizeze corect natura juridică a dreptului constructorilor asupra construcţiei, drept care este unul de creanţă, deci un drept personal şi nu un drept de proprietate. Trib. Supr.sec.civ., Decizia nr.2768/1888

În situaţia în care construcţia s-a edificat pe baza unei convenţii, proprietarul fondului nu va putea cere ridicarea lucrărilor, iar despăgubire acordată constructorului va fi calculată în funcţie de valoarea de circulaţie a imobilului, şi nu plătind doar valoarea materialelor şi a muncii. Trib.Supr., sec.civ., Decizia nr.720/1989

Chiar dacă edificarea construcţiei sau executarea plantaţiei s-a făcut cu bună-credinţă, nu se poate naşte un drept real, ci un drept de creanţă. Există însă posibilitatea la care se referă art.492 C.civ. în partea finală, de a fi înlăturată prezumţia dreptului proprietarului terenului asupra construcţiilor de pe teren dacă se dovedeşte că acestea au fost efectuate de altă persoană pe baza unei convenţii care să justifice dobândirea dreptului de proprietate al constructorului asupra construcţiei respective cât şi dreptul său de folosinţă asupra terenului, aceste drepturi concretizând dreptul real de superficie. C.S.J., sec.civ., Decizia nr.892/1994^[18]

---

[1] C. Hamangiu, N. Georgean, op.cit., p. 74.

[2] Acest drept potestativ are în conţinutul său juridic un element: alegerea momentului în care operează efectul achizitiv de proprietate al accesiunii. Ca drept potestativ, dreptul de accesiune este imprescriptibil şi nesusceptibil de exercitare abuzivă. A se vedea V. Stoica, Accesiunea imobiliară artificială (I), în Dreptul nr.1/2006, p.41 şi urm.

[3] Principalele reglementări în această materie sunt cuprinse în Legea nr.50/1991 privind autorizarea executării de construcţii, republicată în M.Of nr.3/1997 şi modificată substanţial de prin Legea nr.453/2001, în normele de aplicare a Legii nr.50/1991, precum şi în Legea nr.350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismului. Ca regulă generală, executarea oricăror lucrări de construcţii, fie că sunt civile, agricole, industriale sau de orice altă natură este permisă numai în baza şi cu respectarea autorizaţiei de construire. Autorizaţia de construire se emite în temeiul şi cu respectarea documentaţiilor de urbanism şi de amenajare a teritoriului, avizate şi aprobate conform legii, înainte de a solicita eliberarea acestei autorizaţii persoana interesată trebuind să obţină în prealabil certificatul de urbanism.

[4] C. Hamangiu, N. Georgean, op.cit., p.81.

[5] O. Ungureanu, C. Munteanu, op.cit., p. 380.

[6] Acţiunea personală cu privire la dreptul e a obţine despăgubiri se prescrie în termen de 3 ani care începe să curgă din momentul în care proprietarul şi-a manifestat intenţia e a-şi însuşi construcţia. Această manifestare de voinţă trebuie să fie neechivocă, putând să rezulte şi din împrejurări e fapt. Decizia sec.civ. nr.236 din 26 ian.1974 în C.D. pe anul 1974, p.68-70.

[7] C. Hamangiu, N. Georgean, op.cit., p.81 şi de asemenea A. Sebeni, Scurte consideraţii teoretice asupra dreptului de retenţie, în Supliment PR nr.1/2003, p.164-176.

[8] În acest a se vedea Decizia nr.91 din 4 martie 2003 referitoare la excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 494, alin.3, teze finală a Codului civil, cu notă critică de I. Deleanu, în PR nr.3/2003, p.25-29. Pentru opinia contrară conform căreia proprietarul terenului îşi păstrează toate atributele dreptului de proprietate asupra terenului şi dobândeşte în plus un drept deplin de proprietate asupra construcţiilor efectuate de terţul de bună-credinţă pe terenul său, o eventuală pagubă patrimonială care ar rezulta pentru proprietarului terenului din aplicarea art.494, alin.3 C.civ neînsemnând o expropriere a unui drept de proprietate a se vedea Decizia nr.91 din 4 martie 2003 referitoare la excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 494, alin.3,teza finală a Codului civil, cu notă critică de B. Diamant, în PR nr.4/2003, p. 24-28.

[9] Pentru amănunte, O. Ungureanu, C. Munteanu, op.cit., p.385 şi urm şi de asemenea D. Gherasim, op.cit., p.180.

[10] Pentru propuneri de lege ferenda a se vedea V. Stoica, Accesiunea imobiliară artificială (II), în Dreptul nr.2/2006, p. 39-67.

[11] Pentru amănunte D.Gherasim, Buna-credinţă în raporturile juridice civile, Editura Academiei Republicii Socialiste România, Bucureşti, 1981, p. 178.

[12] C. Hamangiu, N. Georgean, op.cit., p.80

[13] O. Ungureanu, C. Munteanu, op.cit., p. 383.

[14] Pentru alte ipoteze M. Planiol, G. Ripert, Traite pratique de droit civil francais, Tome III, Les biens, Editura Librarie Generale de Droit et de Jurispruence, Paris, 1926,p. 266 şi urm.

[15] C. Hamamgiu, N. Georgean, op.cit., p. 83.

[16] Pentru amănunte, V.Stoica, Accesiunea...(I), p.47 şi urm.

[17] În această concepţie dreptul de proprietate asupra lucrării nu este, între momentul încorporării materialelor în teren şi momentul exercitării dreptului de accesiune, un drept pur şi simplu, ci un drept de proprietate rezolubilă, în formă atipică. Exercitarea dreptului de accesiune de către proprietarul terenului se prezintă ca o adevărată condiţie, a cărei împlinire stinge dreptul de proprietate sub condiţie rezolutorie asupra lucrării pe care îl are autorul acesteia şi transformă dreptul de proprietate sub condiţie suspensivă asupra lucrării pe care îl are proprietarul terenului într-un drept de proprietate pur şi simplu. Pentru amănunte, V. Stoica, Accesiune…(I), p. 51 şi urm.

[18] A. Pena, Accesiunea imobiliară şi uzucapiunea. Culegere de practică judiciară. Ediţia a II-a, Editura All Beck, Bucureşti, 2004, p.38 şi urm.